پلنهای پرداخت واقعی، از پایگاه دادهٔ ۱٬۵۷۶ پلن
خرید اقساطی ملک در دبی
در خرید اقساطی ملک در دبی، طرف حساب شما سازنده است: ۱۰ تا ۲۰ درصد اول را میپردازید، باقی را طی ساخت و گاهی تا چند سال بعد از تحویل به حساب امانی پروژه واریز میکنید و هیچ سودی روی این اقساط نمینشیند.
خرید اقساطی ملک در دبی چطور کار میکند؟
پلن پرداخت بخشی از قرارداد فروش است و بانک در آن نقشی ندارد. برجلند ۱٬۵۷۶ پلن فعال بازار دبی را در یک پایگاه داده نگه میدارد: ۶۴۴ پلن با ۱۰ درصد یا کمتر پیشپرداخت شروع میشود، ۱٬۳۵۲ پلن با ۲۰ درصد یا کمتر، و میانگین پیشپرداخت کل بازار ۱۸ درصد است.
پلن ۱ درصد ماهانه که در تبلیغات زیاد میشنوید، در ۲۸۵ پلن وجود دارد و سه سازنده بیشترش را میدهند: Danube با ۹۹ پلن، DAMAC با ۳۵ و Samana با ۲۳. در این پلنها پرداخت ۶۰ تا ۸۰ ماه طول میکشد و اگر واحد تحویل شده باشد، اجارهای که میگیرید بخشی از قسط را جبران میکند.
چیزی که کمتر گفته میشود، مبلغ روز تحویل است. میانگین بازار ۴۰ درصد قیمت را همان روز میخواهد و فقط ۱۷۵ پلن اجازه میدهند بعد از تحویل هم قسط بدهید. این یک عدد را پیش از هر امضایی، مکتوب از سازنده بگیرید.
سه نمونهٔ واقعی محاسبه به تومان
سه پلن پرتکرار بازار را روی سه واحد معمولی حساب کردهایم. تومان با نرخ روز همین صفحه است و با هر تغییر نرخ، خودکار عوض میشود.
| واحد و پلن | پیشپرداخت | قسط | هنگام تحویل |
|---|---|---|---|
| استودیوی ۷۰۰ هزار درهمی، پلن ۱۰/۹۰ با ۱ درصد ماهانه در ۷۰ ماه | ۷۰ هزار درهم۴٫۵ میلیارد تومان | ۷ هزار درهم۴۵۰ میلیون تومانماهانه | ۱۴۰ هزار درهم۹ میلیارد تومان |
| یکخوابهٔ ۱٫۲ میلیون درهمی، پلن ۲۰/۸۰ با هشت قسط ششماهه | ۲۴۰ هزار درهم۱۵٫۴ میلیارد تومان | ۶۰ هزار درهم۳٫۹ میلیارد تومانهر شش ماه | ۴۸۰ هزار درهم۳۰٫۹ میلیارد تومان |
| دوخوابهٔ ۲ میلیون درهمی، پلن ۲۰/۴۰/۴۰ با سه سال پرداخت پس از تحویل | ۴۰۰ هزار درهم۲۵٫۷ میلیارد تومان | ۲۲ هزار درهم۱٫۴ میلیارد تومانماهانه پس از تحویل | در قسطها پخش شده |
در پلن سوم، ۴۰ درصد طی ساخت و ۴۰ درصد در ۳۶ قسط بعد از تحویل پرداخت میشود و ستون قسط، قسط بعد از تحویل را نشان میدهد. ۴ درصد هزینهٔ انتقال سند و هزینهٔ اداری سازنده جدا حساب میشود.
کدام سازندهها پلن ۱ درصد ماهانه میدهند؟
بیش از ۹۰ درصد پلنهای ۱ درصدی دبی دست هشت سازنده است و یکسوم آنها فقط مال Danube است.
| سازنده | پلنهای ۱ درصدی |
|---|---|
| Danube Properties | ۹۹ |
| DAMAC Properties | ۳۵ |
| Samana Developers | ۲۳ |
| Object One Real Estate Development | ۷ |
| Mashriq Elite Developments | ۷ |
| Peace Homes Development | ۶ |
| Pantheon | ۵ |
| AQUA Developments | ۵ |
ریتم قسط را با قراردادی که امضا میکنید تطبیق دهید. در سه پروژه دیدهایم که آگهی از قسط فصلی میگفت و قرارداد واقعی ماهانه بود؛ مبلغها درست بود، فاصلهٔ قسطها فرق داشت.
اقساط پس از تحویل؛ برای چه کسی میصرفد؟
برای کسی که واحد را اجاره میدهد. اجاره از ماه تحویل شروع میشود و قسط را سبک میکند؛ در مقابل، قیمت این پلنها معمولاً ۳ تا ۵ درصد بالاتر از پلن نقدی همان واحد است.
- تا تسویهٔ کامل، سند نهایی صادر نمیشود؛ در این مدت مالکیت شما در سامانهٔ Oqood ادارهٔ زمین دبی ثبت است.
- یکخوابهٔ میانقیمت در ۲۰۲۶ سالانه حدود ۵ تا ۷ درصد قیمتش اجاره میدهد. قسط پس از تحویل در پلن سهساله حدود ۱۳ درصد قیمت در سال است، یعنی اجاره نزدیک نیمی از قسط را میپوشاند.
- فروش پیش از تسویه (واگذاری) بعد از پرداخت سهم مشخصی از قیمت، معمولاً ۳۰ تا ۴۰ درصد، و با تأییدیهٔ سازنده انجام میشود.
- قسطها درهمی است. اگر درآمدتان تومانی است، هر تغییر نرخ ارز مستقیم روی قسط ماه بعد مینشیند و باید در بودجه دیده شود.
وام بانکی برای خریدار غیرمقیم چقدر است؟
بانکهای امارات به خریدار غیرمقیم معمولاً تا ۵۰ درصد ارزش ملک وام میدهند و اثبات درآمد و حساب بانکی میخواهند؛ برای بیشتر خریداران ایرانی، پلن سازنده در عمل راه در دسترستر است.
- وام بانکی سود دارد و مدارک درآمدی میخواهد؛ پلن سازنده سود ندارد و با گذرنامه شروع میشود.
- بانک فقط روی ملک آماده یا پروژههای تأییدشدهٔ خودش وام میدهد؛ پلن سازنده از روز اول روی همان پروژه فعال است.
- ثبت رهن در ادارهٔ زمین دبی ۰٫۲۵ درصد مبلغ وام بهعلاوهٔ ۲۹۰ درهم هزینه دارد.
پیش از امضای پلن اقساطی، این هفت سطر را چک کنید
- شمارهٔ ثبت پروژه در RERA و شمارهٔ حساب امانی، هر دو داخل قرارداد.
- درصد پرداخت روز تحویل، به عدد؛ میانگین بازار ۴۰ درصد است.
- فاصلهٔ واقعی قسطها در متن قرارداد، ماهانه یا فصلی، با تاریخ اولین و آخرین قسط.
- اینکه ۴ درصد هزینهٔ انتقال سند داخل پلن است یا جدا؛ تقریباً همیشه جداست.
- هزینهٔ اداری سازنده، معمولاً ۱٬۰۰۰ تا ۳٬۰۰۰ درهم.
- شرط واگذاری پیش از تحویل: بعد از چند درصد پرداخت و با چه هزینهای.
- جدول جریمهٔ تأخیر و روند فسخ طبق قانون شمارهٔ ۱۹ سال ۲۰۱۷ دبی.
پرسشهای پرتکرار
۶۴۴ پلن فعال با ۱۰ درصد یا کمتر شروع میشوند و چند سازنده پلن ۵ درصدی هم دارند. برای استودیوی ۷۰۰ هزار درهمی، ۱۰ درصد میشود ۷۰ هزار درهم، با نرخ امروز حدود ۴٫۵ میلیارد تومان.
سود بانکی ندارد. سازنده در عوض قیمت پلن اقساطی را معمولاً ۳ تا ۵ درصد بالاتر از پلن نقدی همان واحد میگذارد؛ این اختلاف را باید کنار سود سالانهٔ وام بانکی گذاشت و مقایسه کرد.
قانون شمارهٔ ۱۹ سال ۲۰۱۷ دبی مسیر اخطار، مهلت و درصد قابل کسر را بر اساس پیشرفت پروژه تعیین میکند و ادارهٔ زمین دبی بر اجرای آن نظارت دارد. جدول جریمه و فسخ را پیش از امضا مکتوب بگیرید.
اقامت دوسالهٔ سرمایهگذار به ملک آمادهٔ سنددار تعلق میگیرد؛ در پیشفروش، بعد از تحویل و صدور سند فعال میشود. اقامت طلایی از ۲ میلیون درهم، طبق ضوابط ادارهٔ زمین دبی، برای پیشفروش سازندگان تأییدشده هم ممکن است.
بله، از راه واگذاری. بیشتر سازندهها بعد از پرداخت ۳۰ تا ۴۰ درصد قیمت و با صدور تأییدیه (NOC) اجازه میدهند؛ هزینهٔ NOC بین ۱٬۰۰۰ تا ۵٬۰۰۰ درهم است.
قسطها به درهم و به حساب امانی پروژه واریز میشود. مسیر رایج خریداران ایرانی صرافیهای دارای مجوز امارات است و رسید هر قسط به درهم صادر میشود.