اسکرو دبی چیست؟ حساب امانی که پول شما را محافظت میکند
وقتی در دبی ملک آفپلن میخرید، پول شما مستقیم به حساب سازنده نمیرود. به جای آن، به یک حساب اسکرو دبی واریز میشود؛ حسابی که تحت نظارت RERA و DLD (اداره زمین دبی) است و سازنده فقط با پیشرفت واقعی ساخت میتواند از آن برداشت کند.
این مکانیزم اصلیترین محافظ خریداران آفپلن در دبی است. در این مقاله توضیح میدهیم دقیقاً چطور کار میکند و چه حمایتی برای شما فراهم میکند.
چرا دبی سیستم اسکرو را ایجاد کرد
قبل از سال 2008، خریداران آفپلن در دبی پول میدادند و هیچ تضمینی نداشتند. وقتی بحران مالی جهانی آمد، خیلی از پروژهها نیمهکاره ماند و پول خریداران از دست رفت. هزاران نفر سرمایهای داشتند که ملکش وجود نداشت.
بعد از آن، RERA (مرجع تنظیمکننده بازار ملک دبی) قانون حساب اسکرو را وضع کرد. از آن به بعد هر پروژه آفپلن باید یک حساب اسکرو جداگانه ثبتشده داشته باشد و قانون اجازه نمیدهد پول خریداران بدون نظارت مستقل خرج شود.
سیستم اسکرو دبی چطور کار میکند
مرحله اول: سازنده قبل از شروع فروش، باید حساب اسکرو را در یکی از بانکهای مجاز دبی باز کند و آن را نزد RERA ثبت کند. بدون این مرحله، فروش ملک آفپلن غیرقانونی است.
مرحله دوم: شما به عنوان خریدار، پرداختهای خود را به این حساب اسکرو واریز میکنید. نه به حساب شخصی یا جاری سازنده. رسید پرداخت باید نام حساب اسکرو را مشخص کند.
مرحله سوم: RERA به طور منظم پیشرفت ساخت را بررسی میکند. سازنده فقط بر اساس درصد پیشرفت واقعی میتواند از حساب اسکرو برداشت کند. مثلاً اگر 30 درصد ساخت تمام شده، میتواند 30 درصد موجودی را برداشت کند.
مرحله چهارم: اگر پروژه متوقف شود یا لغو گردد، موجودی حساب اسکرو به خریداران بازگردانده میشود.
DLD و RERA چه نقشی دارند
اداره زمین دبی (DLD) نهاد اصلی است که بر کل بازار ملک نظارت دارد. RERA زیرمجموعه DLD است و مستقیماً بر توسعهدهندگان و پروژههای آفپلن نظارت میکند.
DLD همچنین سیستم «Oqood» را راهاندازی کرده که ثبت قراردادهای آفپلن را دیجیتالی میکند. وقتی قرارداد شما ثبت میشود، یک گواهی Oqood میگیرید که مالکیت قانونی شما را تأیید میکند. این سند مهم است؛ آن را نگه دارید.
چطور حساب اسکرو را قبل از خرید تأیید کنید
قبل از هر پرداختی، وضعیت حساب اسکرو را بررسی کنید:
- وارد پورتال رسمی DLD یا سایت RERA شوید
- شماره ثبت پروژه را که سازنده باید ارائه دهد وارد کنید
- وضعیت حساب اسکرو، بانک نگهدارنده، و درصد پیشرفت را ببینید
- نام بانک اسکرو را با اطلاعات قرارداد تطبیق بدهید
اگر سازنده شماره ثبت یا اطلاعات اسکرو ندهد، این نشانه هشدار جدی است. هیچ پرداختی نکنید تا زمانی که همه اطلاعات را مستقل تأیید کرده باشید.
چه اتفاقی میافتد اگر پرداخت دیر کنید
قرارداد آفپلن معمولاً جدول پرداختی مشخصی دارد که به پیشرفت ساخت یا تاریخهای ثابت گره خورده. اگر پرداخت دیر شود:
- سازنده معمولاً 30 روز مهلت میدهد
- بعد از آن میتواند فسخ قرارداد و کسر جریمه را مطرح کند
- قانون دبی سقف جریمه را تعیین کرده؛ سازنده نمیتواند بیشتر از آن بگیرد
اگر در پرداخت به مشکل برخوردید، با سازنده زودتر صحبت کنید تا قبل از موعد. در اغلب موارد، توافق برای تمدید مهلت ممکن است.
آیا اسکرو 100 درصد امن است
اسکرو ریسک را به شدت کاهش میدهد اما کاملاً صفر نمیکند. دو ریسک باقیمانده:
تأخیر در تحویل شایعترین مشکل است. قانون دبی تأخیر تا 12 ماه را برای سازنده مجاز میداند. بعد از آن خریدار حق فسخ قرارداد و دریافت پول از اسکرو را دارد.
لغو پروژه نادر است. در صورت لغو، RERA فرایند بازپرداخت از محل اسکرو را نظارت میکند.
انتخاب سازنده معتبر هنوز مهم است. سیستم اسکرو محافظ است اما جایگزین تحقیق درباره سازنده نمیشود.
مقایسه با بازارهای دیگر
در خیلی از کشورها خرید آفپلن یعنی واریز مستقیم به حساب سازنده. در ترکیه سیستم حمایتی مشابه دارد اما با جزئیات متفاوت. در برخی کشورهای اروپایی هم قوانینی وجود دارد اما اجرای آن یکسان نیست.
قانون اسکرو دبی یکی از محکمترین و شفافترین حمایتهای خریدار در منطقه خاورمیانه است. همین قانون یکی از دلایلی است که سرمایهگذاران ایرانی اعتماد بیشتری به بازار دبی دارند.
برای آشنایی کاملتر با فرایند خرید، راهنمای جامع خرید آفپلن دبی را بخوانید. اگر میخواهید بدانید چطور از ایران میتوانید در دبی ملک بخرید، این راهنما را ببینید.
سوالات متداول
اسکرو دبی چیست؟
حساب اسکرو یک حساب بانکی جداگانه است که پرداختهای خریداران آفپلن در آن نگهداری میشود. سازنده فقط با پیشرفت واقعی ساخت میتواند از آن برداشت کند و RERA بر تمام تراکنشها نظارت دارد.
آیا همه پروژههای آفپلن دبی باید حساب اسکرو داشته باشند؟
بله. طبق قانون دبی، هر توسعهدهندهای که ملک آفپلن میفروشد باید قبل از شروع فروش، حساب اسکرو ثبتشده نزد RERA داشته باشد. فروش بدون اسکرو غیرقانونی است.
اگر پروژه کنسل شود، پول من چه میشود؟
RERA فرایند بازپرداخت را نظارت میکند و پول از حساب اسکرو به خریداران برمیگردد. این یکی از مهمترین مزایای سیستم اسکرو است که در بازارهای دیگر منطقه کمتر وجود دارد.
چطور بفهمم یک پروژه حساب اسکرو دارد؟
سازنده باید شماره ثبت پروژه و اطلاعات حساب اسکرو را به شما بدهد. میتوانید این اطلاعات را از طریق پورتال DLD یا سایت RERA مستقل تأیید کنید.
RERA چیست و چه کار میکند؟
RERA مخفف Real Estate Regulatory Agency است. این نهاد زیرمجموعه اداره زمین دبی بوده، به سازندگان مجوز میدهد، بر پروژههای آفپلن نظارت مستمر دارد، و در صورت بروز اختلاف از حقوق خریداران دفاع میکند.
