بازده خالص اجاره و رشد قیمت، از معاملات ثبت‌شده
سرمایهگذاری در املاک دبی
سرمایهگذاری در املاک دبی دو درآمد دارد: اجاره و رشد قیمت. در مناطق پرمعامله بازده خالص اجاره بیشتر بین ۳٫۵ تا ۵٫۵ درصد است و رشد سالانهٔ قیمت در سه سال اخیر از منفی ۲٫۵ تا ۳۲ درصد. این صفحه هر دو عدد را برای ۱۵ منطقه از معاملات و قراردادهای اجارهٔ ثبت‌شدهٔ ۲۰۲۶ کنار هم گذاشته است.
سرمایهگذاری در ملک دبی چقدر سود میدهد؟
سود سالانهٔ یک آپارتمان در دبی از دو بخش ساخته میشود. بخش اول اجاره است: بازده خالص جیویسی پس از کسر شارژ ساختمان ۵٫۲ درصد بوده و دبی ساوث ۳٫۸ درصد. بخش دوم رشد قیمت است: قیمت هر فوت مربع جیویسی در سه سال اخیر سالی حدود ۸٫۷ درصد بالا رفته و دبی ساوث ۱۸٫۸ درصد.
این دو عدد جمع می‌شوند اما هم‌زمان به دستتان نمی‌رسند. اجاره هر سال نقد می‌آید و رشد قیمت فقط موقع فروش. منطقه‌ای که قیمتش تند بالا رفته معمولاً بازده اجارهٔ کمتری دارد، چون قیمت فروش از اجاره جلو افتاده است.
امارات از درآمد اجاره و سود فروش ملک اشخاص مالیات نمیگیرد و درهم از ۱۹۹۷ به دلار ثابت است. هزینهٔ ورود، یعنی ۴ درصد ثبت سند و حدود ۲ درصد کارمزد مشاور، معمولاً با اجارهٔ یک تا یک سال و نیم اول جبران میشود.
بازده خالص و رشد قیمت ۱۵ منطقهٔ پرمعامله
بالاترین بازده خالص را اینترنشنال سیتی و جیویسی داده‌اند و بیشترین رشد قیمت را میدان، عربین رنچز ۳ و موتور سیتی. بازده بالا و رشد تند معمولاً مال دو منطقهٔ متفاوت است.
| منطقه | قیمت هر فوت مربع | اجارهٔ سالانهٔ هر فوت | بازده ناخالص | بازده خالص | رشد سالانهٔ قیمت، سه سال |
|---|---|---|---|---|---|
| دبی ساوث | ۱٬۶۳۵ درهم | ۷۵٫۸ درهم | ۴٫۶٪ | ۳٫۸٪ | ۱۸٫۸٪ |
| جیویسی (JVC) | ۱٬۴۶۸ درهم | ۹۰٫۵ درهم | ۶٫۲٪ | ۵٫۲٪ | ۸٫۷٪ |
| دبی‌لند رزیدنس | ۱٬۴۵۹ درهم | ۶۸٫۲ درهم | ۴٫۷٪ | ۳٫۷٪ | ۱۱٫۶٪ |
| مجان و البراری (Wadi Al Safa 3) | ۱٬۵۱۰ درهم | ۶۹٫۵ درهم | ۴٫۶٪ | ۳٫۷٪ | ۰٫۹٪ |
| جبل علی | ۱٬۴۸۰ درهم | ۷۶٫۴ درهم | ۵٫۲٪ | ۴٫۲٪ | ۱۳٫۷٪ |
| عربین رنچز ۳ | ۱٬۸۰۲ درهم | ۶۰٫۲ درهم | ۳٫۳٪ | ۳٫۱٪ | ۲۸٫۶٪ |
| بیزنس‌بی | ۲٬۳۶۲ درهم | ۱۱۰٫۳ درهم | ۴٫۷٪ | ۳٫۷٪ | ۵٫۲٪ |
| کریک هاربر | ۲٬۵۴۳ درهم | ۱۲۹٫۱ درهم | ۵٫۱٪ | ۴٫۳٪ | ۷٫۶٪ |
| ارجان | ۱٬۵۹۱ درهم | ۸۶٫۶ درهم | ۵٫۴٪ | ۴٫۵٪ | ۸٫۹٪ |
| اینترنشنال سیتی فاز ۲ و دبی پروداکشن سیتی | ۱٬۳۵۳ درهم | ۸۴٫۱ درهم | ۶٫۲٪ | ۵٫۳٪ | ۵٫۸٪ |
| دبی مارینا | ۲٬۵۲۱ درهم | ۱۰۶٫۹ درهم | ۴٫۲٪ | ۳٫۳٪ | منفی ۲٫۵٪ |
| میدان و MBR City | ۳٬۳۵۱ درهم | ۹۰٫۸ درهم | ۲٫۷٪ | ۲٫۱٪ | ۳۲٪ |
| جی‌وی‌تی (JVT) | ۱٬۶۵۹ درهم | ۸۶٫۱ درهم | ۵٫۲٪ | ۴٫۳٪ | ۸٫۱٪ |
| موتور سیتی | ۱٬۶۶۷ درهم | ۷۲٫۳ درهم | ۴٫۳٪ | ۳٫۴٪ | ۲۳٪ |
| اسپورتس سیتی | ۱٬۳۲۶ درهم | ۷۹٫۴ درهم | ۶٪ | ۴٫۹٪ | ۱۲٫۷٪ |
بازده ناخالص = اجارهٔ ثبت‌شده تقسیم بر قیمت فروش ثبت‌شدهٔ همان منطقه. بازده خالص = همان پس از کسر شارژ سالانهٔ ساختمان. رشد قیمت، میانگین سالانهٔ تغییر قیمت هر فوت مربع در سه سال اخیر است.
حساب پنج‌سالهٔ یک واحد یک میلیون درهمی
با بازده خالص ۵ درصد، اجارهٔ پنج سال ۲۵۰ هزار درهم میشود. بقیهٔ سود به رشد قیمت بستگی دارد.
| سناریو | ارزش پس از ۵ سال | اجارهٔ خالص ۵ سال | هزینهٔ ورود و خروج | سود خالص |
|---|---|---|---|---|
| قیمت ثابت | ۱ میلیون درهم۶۴٫۳ میلیارد تومان | ۲۵۰ هزار درهم۱۶٫۱ میلیارد تومان | ۸۰ هزار درهم۵٫۱ میلیارد تومان | ۱۷۰ هزار درهم۱۰٫۹ میلیارد تومان |
| رشد سالانهٔ ۴ درصد | ۱٫۲۲ میلیون درهم۷۸٫۲ میلیارد تومان | ۲۵۰ هزار درهم۱۶٫۱ میلیارد تومان | ۸۴ هزار درهم۵٫۴ میلیارد تومان | ۳۸۲ هزار درهم۲۴٫۶ میلیارد تومان |
| رشد سالانهٔ ۸ درصد | ۱٫۴۷ میلیون درهم۹۴٫۵ میلیارد تومان | ۲۵۰ هزار درهم۱۶٫۱ میلیارد تومان | ۸۹ هزار درهم۵٫۷ میلیارد تومان | ۶۳۰ هزار درهم۴۰٫۵ میلیارد تومان |
هزینهٔ ورود: ۴ درصد ثبت سند و ۲ درصد کارمزد مشاور. هزینهٔ خروج: ۲ درصد کارمزد فروش. خالی ماندن واحد و هزینهٔ مدیریت اجاره در این حساب نیامده است.
پیشفروش یا آماده؛ کدام برای سرمایهگذاری؟
واحد آماده از روز اول اجاره میدهد و بازده‌اش را از قراردادهای ثبت‌شدهٔ همان ساختمان میشود دید. پیشفروش در سال ۲۰۲۶ به‌طور میانگین هر فوت مربع ۲٬۰۵۶ درهم معامله شده و واحد آماده ۱٬۶۰۲ درهم؛ این فاصله هزینهٔ ساختمان نو و پلن اقساطی است.
برگ برندهٔ پیشفروش، پول کمتر در ابتدای کار است. از ۱٬۵۷۶ پلن پرداخت فعال، ۶۴۴ پلن ۱۰ درصد یا کمتر پیشپرداخت می‌خواهند. اگر سرمایهٔ نقد محدود است، پیشفروش در منطقهٔ پرمعامله منطقی‌تر است؛ اگر درآمد ماهانه می‌خواهید، واحد آماده.
ریسک‌هایی که عدد بازده نشان نمی‌دهد
- عرضهٔ آینده: دبی ساوث بیش از ۵ هزار واحد در دست ساخت دارد، معادل نزدیک ۱۱ ماه فروش. وقتی این واحدها تحویل شوند، اجاره و قیمت منطقه زیر فشار می‌رود.
- شارژ ساختمان: در مارینا و بیزنس‌بی سالانه بیش از ۲۳ درهم برای هر فوت مربع است و حدود یک درصد از بازده را می‌خورد.
- خالی ماندن واحد: یک ماه خالی ماندن در سال، بازده خالص را نزدیک ۰٫۴ درصد پایین می‌آورد.
- تأخیر تحویل: در پیشفروش، سال تحویل قرارداد را با سابقهٔ سازنده مقایسه کنید.
- هزینهٔ مدیریت اجاره: اگر از ایران مدیریت می‌کنید، شرکت مدیریت ملک معمولاً ۵ تا ۸ درصد اجارهٔ سالانه می‌گیرد.
پرسش‌های پرتکرار
برای اجاره، جیویسی، اینترنشنال سیتی و اسپورتس سیتی با بازده خالص حدود ۵ درصد. برای رشد قیمت، میدان، عربین رنچز ۳، موتور سیتی و دبی ساوث که در سه سال اخیر سالانه ۱۹ تا ۳۲ درصد رشد کردهاند. جدول بالا هر دو را برای ۱۵ منطقه نشان میدهد.
در مناطق پرمعامله بازده ناخالص بیشتر بین ۴ تا ۶٫۵ درصد است و پس از کسر شارژ ساختمان، بازده خالص بین ۳٫۵ تا ۵٫۵ درصد.
استودیوی پیشفروش در دبی ساوث و جیویسی از حدود ۵۰۰ هزار درهم شروع میشود. با پلن ۱۰ درصدی، پیشپرداخت حدود ۵۰ هزار درهم است بهعلاوهٔ ۴ درصد هزینهٔ ثبت.
امارات از درآمد اجاره و سود فروش ملک اشخاص مالیات نمیگیرد. تعهدات مالیاتی کشور محل اقامتتان با خودتان است.
با یک شرکت مدیریت ملک در دبی که مستأجر پیدا میکند، قرارداد را در سامانهٔ اجاره ثبت میکند و اجاره را به حساب شما میریزد. هزینهاش معمولاً ۵ تا ۸ درصد اجارهٔ سالانه است.
درهم از سال ۱۹۹۷ با نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵ به دلار بسته است. برای خریدار ایرانی، ارزش ملک در عمل دلاری است و با افت تومان، ارزش تومانی آن بالا می‌رود.